编者按：5月7日晚，北京住建委出炉的一封关于限房价项目的征求意见稿，一经发出，引来各方不同意见和建议，主要聚焦在限房价项目要不要转共有产权住房？85%的转换线是如何确定的？谁来评估？如何评估？如果“限“转”共”，那么产权比例如何划分？房屋质量如何保证？等等。对此，来自中原地产的首席分析师张大伟提出了12条意见，小编整理出来，以飨读者。
酝酿已久的北京限房价项目（又称限竞房项目）的销售办法终于出炉。
内容很简单，和之前的预期有区别，但整体看，影响要小很多。
简单的梳理一下：其实就是设定评估价，销售限价比市场评估价低15%以上的，收成共有产权。共有产权项目由政府回购，网签后10个月回款。
那么在这个政策背后，购房者、开发商、政府，三方角力赛的结果是如何？
因为是意见稿，那么其实很容易就汇总一下意见：文件一共7条1000个字，伟哥提几个意见：
首先：对比全国几十个城市还是挖空心思求购房者购房，北京的房地产调控已经刷新宇宙记录了。今天这个政策也是又一次加码。
1：那些项目符合“限转共”？如何公平的选择项目？
目前看，限价房合计大约3000亿货值：
440万平米，限价商品房还有地下附属设施等等存在，合计大约可售面积在600万平米（包括地下别墅等），大约总货值也就是在3000亿左右。
一共62个项目，如何确定谁应该是转？谁不应该转？评估价是谁定？有没有公示定价流程？
2：千万别以为政府回购对开发商没有影响，一旦回购，这些项目亏损可能过百亿！
一旦限转共，看似政府回购，网签10个月可以回款，但最大的问题是，政府回购的货值如何确定？是按照可售住宅部分回购、还是可以按照全盘包括地下、车位等货值回购？大概率当然是只回购住宅部分。
那么这种情况下，必然会出现，那个项目限转共，那么项目就亏死。所以这一政策对拿地开发商不公平。按照5个项目计算，这部分货值也有100亿以上。毕竟标书中没有这些要求，额外的配套可售货值是合规的。
3：北京调控效果已经全国第一，没有必要太多加码
如果调控的目标是市场平稳，那么现在看，目标已经达到了。政策应该平稳为主。
限购、限商、限贷、限价、限售等减法政策叠加供应共有产权房、供应限价商品房等政策
4：不论是什么政策，请加快政策发布
从市场供应节奏看，140平米以内的商品房含保障房在2018年截至日前只有5044套供应，大量的限价房都属于这部分项目中，所以政策应该加快发布，增加市场供应。
对于开发商来说，这部分房源很多都已经等待预售半年，按照资金成本计算，月息1%，3000亿的货值，晚一个月，资金成本增加30个亿！
5：不同产权应该有相对统一的建筑标准
当下市场各类型房屋属性非常复杂，从过去的限价房、经济适用房、到最近几年的自住房、共有产权、商品房、限竞房。
其实从业内角度看，建筑成本占售价比例并不高，但因为限价等因素，的确使得部分开发商控制成本，这种情况下应该有所规范。
对于购房者来说，经历了从自住房转变成为共有产权，如果再出现从限竞房转变成为共有产权房。
那么应该有统一的建筑规范。特别是最近购房者呼声比较高的门窗大小等，这些应该在政策中有所约定。商品房肯定品质高于保障房，但保障房也应该有一定的明确标准。
6：非限转共项目如何销售
从市场看，会设计限转共的只是个案项目：最有可能的也就是下面几个五环内+海淀的：
摇号的主要原因是这些城市特别是被限价的预售房源，供需紧张。部分开发商不仅仅拒绝公积金，目前全市，62个限价房项目中，其他50多个项目如何销售？有没有针对这一可能的预案。
评估价格的准确性，是不是应该与登记需求数量挂钩，针对需求登记数量超过房源数量一定比例的再选择或摇，或限转共？
7：如果限转共之后，共有产权政府部分占据的比例是多少？
因为价格是比市场价低15%以上的有可能转属性，但转变属性后的价值降低，到底这部分房源，转变产权属性的共有比例是多少？政策提及是15%，但定价对应的是商品房价格。
8：政策提及对于限转共项目在购房合同开始网签之日起十个月内向开发建设单位付清全部收购款。
如果出现个案项目，因为限转共，或者购房者选房后，出现纠纷，那么开发商如何获得全款？有没有可能出现，一个个案项目中个案客户拖延网签，开发商无法回款？
9：共有产权房普通购房者也可以购买？
政策中提及，超过140平米以上共有产权户选择后剩余的，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。
对于这部分房源，产权属性还是共有产权吗？如果购房资格恢复到自住房资格，那么未来这部分房源还是共有产权内流转吗？
10：限价房销售价格套均500万，信贷政策应对刚需定向稳定
按照这个计算，120万的公积金肯定不够，有没有对开发商必须接受组合贷的要求，同时，针对这部分房源是不是应该信贷政策有所宽松，商贷利率基准？
11：普通住宅标准是不是应该调整了
毕竟按照现在的房价，甚至共有产权都已经是豪宅了！限价房已经基本全线非普通住宅！买限价房的刚需不应该缴纳豪宅税！
12：对后续土地市场的影响，会不会出现流标增加？
北京已经出现多宗土地流标，对于开发商来说，按照标书拿地，愿赌服输，但如果在拿地之后再改变游戏规则，这种情况下，对土地市场的稳定非常不利。
土地流标，最后造成的结果依然是供应减少。毕竟游戏规则应该前置，而不是后置。
编辑：一个暴躁的小萝莉